【初心者向け】住宅ローンの固定と変動の特徴やおすすめの人の条件

「変動金利は固定より金利が低いから変動金利で借りた方がお得ですよね？」

「変動と固定の特徴を知って自分にあう返済方法を選択したい！」

住宅を購入する人の多くが住宅ローンを組みます。20年～35年間と長期間の返済になるため、返済方法をどのようにすればいいか慎重になる人も多いかと思います。

そこで今回は、固定金利と変動金利のそれぞれの特徴やメリット・デメリット、住宅ローンを決めるポイントや返済の仕方など初心者にもわかりやすく解説します。

【コラムでわかること】

・固定金利と変動金利のメリット・デメリットがわかる

・固定と変動に向いている人の条件がわかる

・住宅ローン決めるときに確認するポイントがわかる

・「元利均等返済」「元金均等返済」の特徴がわかる

固定金利と変動金利の特徴の違い

固定と変動の種類の違いをわかりやすくご紹介します。

固定金利の特徴　メリット・デメリット

固定金利とは、最初に決めた期間中は金利が変動せずに一定になる住宅ローンのことです。固定金利の代表的なローンが「フラット35」になります。

フラット35は住宅金融支援機関がおこなっている「全期間固定金利型」になり最初から返済終了まで金利が一定になります。

それ以外にも「10年固定金利」などの固定にする期間を選択できる「固定金利期間選択型」もあります。この場合は10年後に変動に切り替えたり、引き続き固定のままにすることも可能です。

【メリット】

・金利上昇によって毎月の返済額が上がる心配がない

・金利が一定なので返済計画が立てやすい

・超低金利時代の金利の低さを返済終了まで適応できる

【デメリット】

・変動金利に比べて金利が高く設定されている

・金利が将来的に下がっても恩恵が受けられない

・超低金利時代が今後も続けば変動金利より返済額が多くなる

・全期間固定の場合、途中で変動金利に変更できない

【おすすめの人】

・安定した返済計画を立てたい人

・子どもの教育費を絶対に確保しておきたい人

金利上昇によって毎月の返済額が増額し教育費を削る心配がある場合には、子どもの教育費用が多くなる期間だけを固定にする方法があります。また、金利上昇を不安に感じる人は全期間固定にすることで安心を得ることができます。

変動気金利の特徴　メリット・デメリット

変動金利とは、返済期間中に定期的に金利が見直される住宅ローンになります。金利の見直される時期は「半年ごと」です。

しかし、変動金利には「5年ルール」を採用している金融機関が多くなります。

「5年ルール」とは、５年間金利が変わらない＝５年間返済額が変わらないということです。

金利が「半年ごと」に見直されますが、返済額が変わるタイミングは「5年ごと」になります。つまり、半年ごとに金利が少しずつ上がっていった場合には、5年後に返済額がその分増額します。

「月々の返済が10万円だったのに、金利上昇によって5年後の見直しタイミングで一気に15万円になってしまったらどうしよう！」

と心配をされるかもしれませんが安心してくださいね。

変動金利には「125％ルール」があります。返済額が急激に上がることで返済困難者が多数でないためのルールです。金利が大幅に上昇しても5年後の返済額が125％を超えることはありません。

つまり、毎月の「返済額が10万円」なら金利がどれだけ上昇しても「12万5,000円」までが上限になります。

注意点としては、返済額の上昇の上限が125％までになるだけなので、実際は130％上昇した場合は残りの５％は「将来に繰り越される」ことになります。

【メリット】

・金利が固定金利より低く設定されている

・超低金利時代の今は金利の恩恵を十分に受け取れる

【デメリット】

・金利が今後上昇した場合に、月々の返済額も増額する

・金利が上昇する可能性があるため資金計画が立てにくくなる

【おすすめの人】

・余裕資金が手元にある人

・今の返済にある程度余裕がある人

金利が上昇してすぐに返済が停滞する可能性があるギリギリの資金計画の人には変動金利は向いていません。手元に余裕資金があれば金利上昇分を繰り上げ返済することで月々の返済額の増額を抑えることができます。

住宅ローンを決めるときに金利だけに注目しない

住宅ローンを選択する際にどうしても金利の低さだけに注目しがちですが、それ以外にも注目すべき項目はあります。

３大疾病などの保険内容の充実度も確認

「団体信用生命保険」は万が一住宅ローンを借りている人が亡くなった場合に、残りの住宅ローンを返済する必要がなくなる保険です。

その団体信用生命保険にプラスして「3大疾病」や「８大疾病」にも対応する住宅ローンもあります。つまり、死亡でなくても「がん(悪性)・急性心筋梗塞・脳卒中」になっても住宅ローンの残りが免除されるということです。

８大疾病は、先ほどの３つの項目に「高血圧・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎」の５つをプラスした内容です。

3大疾病や８大疾病をプラスすることでより安心して住宅ローンを組むことができますね。金利に上乗せすることで追加できる保険内容を金融機関ごとに比較検討してみましょう。

サービスも確認

保険の充実以外にも金融機関ごとによってサービスの内容も異なります。

・初期費用が安い

・繰り上げ返済が無料

・提携会社での買い物が割り引きになる

・事務手数料が安い

返済方法には「元利均等返済」「元金均等返済」がある

固定金利と変動金利は金利を固定にするか変動にするかの違いでしたが、返済方法には「元利均等返済」「元金均等返済」の２種類があります。それぞれの特徴をご説明します。

元利均等返済の特徴

元利均等返済は、「毎月の返済額が一定」になる返済方法です。返済額の内訳は利息と元金があります。返済スタート時は利息の割合が多くなり、後半になるにつれて利息の割合が減っていきます。

住宅ローンという長期間にわたる毎月の返済を安定した返済額にしたい人に向いています。

【メリット】

・毎月の返済額が一定

・返済計画が立てやすい

【デメリット】

・元金の減りが遅い

・利息が多くなり元金均等返済より総返済額が多くなる

元金均等返済の特徴

元金均等返済は「毎月の元金の返済額が一定」になる返済方法です。元金の返済額が一定のため、返済スタート時は利息と合わせた返済額が多くなり、後半になると利息が減るので返済額も減っていきます。

元利均等返済と比べて元金を早めに減らすことができるため、トータルの返済額が安くなります。しかし、最初の頃の返済額が高額になりがちなので、返済計画に余裕がある人におすすめの方法になります。

【メリット】

・元金を早めに減らせる

・支払う利息を少なくできる

・総額の支払いが少なくなる

【デメリット】

・最初の頃の返済額が高額になりやすい

固定と変動はどっちが良い？

固定と変動はそれぞれメリット・デメリットがあり、一概にどちらの方がお得ですよ！ということはありません。金利の低さから変動金利を選択する人や金利が低い今のお得さを長期間得るために固定金利を選択する人もいます。

将来どうなるかは誰もわかりませんが、今後金利が大幅に下がる可能性は低く、金利が上昇することは十分考えられます。将来金利が上昇しても返済できる準備や余裕資金が手元にあることが大切です。

固定と変動を選択する際には今だけをみるのではなく、将来的なライフイベントやライフステージの変化も考慮して検討してみましょう。

まとめ　超低金利時代だからこそお得に住宅ローンを借りる

住宅ローンの金利は超低金利時代といわれており、これ以上大幅に下がることはないと予想されています。そのため、金利が低くお得に借りることができる時代に住宅ローンを組んでしまうことで同じ価格の住宅を購入してもトータルの返済額が安くなる可能性があります。

変動と固定のそれぞれの特徴を知って自分にあう住宅ローンを選択してみてください。

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監修者情報

入沢工務店編集部

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