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小林です。

家づくりを切っても切れない住宅ローン。

もしも、あなたが
皆が借りているからという
安易な考えだけで
住宅ローンに対する知識がほとんどない状態で、
一見客として銀行の窓口に行ったら、
おそらく担当者からは
固定期間選択型の住宅ローンを
銀行からすすめられるかもしれません。

固定期間選択型とは
3年固定、5年固定、10年固定という風に、
当初一定期間のみ金利が固定された
住宅ローン商品の事を言います。

この商品は、固定と記載されているものの、
借入期間中ずっと固定というわけではなく、
3年、5年、10年といった当初の期間満了後には、
その時点の金利で、もう一度固定期間選択型にするか？
あるいは変動金利型に切り替えるか？
を選択するようになります。

それゆえ、銀行側がすすめてくれたからと
安易にその商品を選択するのではなく、
その商品ゆえのリスクを理解した上で、
選ぶようにしていくことが大切です。

まず、この固定期間選択型商品は、
金利上昇時の返済額アップに天井がありません。

変動型であれば、
増額率を25％までに
抑えるというルールがあるのですが、
この固定期間選択型には
そのルールがないということです。

それゆえ、未払い利息の発生リスクはないものの、
その反面、総額率が30％、40％になる…
可能性があったりします。

また、この商品の多くが、
当初の期間中だけ
金利の引き下げ幅が大きくなっているのに対し、
逆に、金利見直し後は、
金利の優遇幅が縮小されるようになることも…。

例としては

店頭表示金利：2.95％
当初3年間貸出金利：0.505％
（店頭表示金利より2.445％金利が低い）

↓（3年後）

店頭表示金利：2.95％
金利優遇幅：1.85％
4年目からの貸出金利：1.1％（2.95％ー1.85％）

といった感じです。

つまり、市場の金利が
全く上がってなかったとしても、
無条件で金利が0.6％上がってしまうというわけです。

これだけでも、手痛い返済額アップになるのに、
さらに市場の金利まで上がってしまったとしたら？

もし、店頭標準金利が、
2.95％から3.95％となれば、
3年経過後の貸出金利は2.1％になってしまうし、
4.95％になってしまったとしたら、
3年経過後の貸出金利は3.1％にもなってしまう・・・
というわけなのです…。

これらを実際の数字に当てはめてみると、
以下のような結果になります。

借入3000万円、35年元利均等払い、ボーナスなし、
当初3年間の金利0.505％で試算

この場合、当初3年間の毎月の返済額は、
77,875円となりますが、
3年後は、もし金利が全く上がってなかったとしても、
適用金利が1.1％となるため、
返済額は85,388円となり、
返済額の上昇率が9.6％ということになります。

では、もし金利が1％上がってしまったとしたら？
この場合、3年経過後の適用金利は2.1％となり、
返済額は98,874円となります。
返済額の上昇率は27％です。

続いて、もし金利が
2％上がってしまったとしたら？

この場合、3年経過後の適用金利は3.1％となり、
返済額は113,530円となります。
返済額の上昇率は、
なんと！？45.8％です・・・

いかがですか？

いやいや、そんなに金利が上がるはずはないでしょー
多くの方がそう思われるかもしれません。

しかし、絶対という言葉は存在しないので、
このようなリスクをも
理解した上で選ぶ必要があります。

後から気が付いて、
取り返しがつかない状況にならないためにも、
正しい知識を身につけた上で
住宅ローン選びを
行っていただければと思います。

では